【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】戴德梁行2020年3月25日舉行線上記者會(huì)，說明2020年第1季臺(tái)北市商辦市場研究報(bào)告，戴德梁行董事總經(jīng)理顏炳立表示，2020年房市原本預(yù)期能「春花望露」，但受到「黑天鵝」新冠肺炎干擾而倒下躺平，第1季房地產(chǎn)出現(xiàn)「春天那吔這呢冷」，他表示，整體其實(shí)不太樂觀。倘若第2季疫情還是不止，造成股災(zāi)、失業(yè)等狀況，預(yù)期下半年房地產(chǎn)將會(huì)出現(xiàn)恐慌性變現(xiàn)拋貨潮。
 
顏炳立表示，目前新冠肺炎疫情風(fēng)暴未見恐慌殺盤，整體房價(jià)仍持穩(wěn)、交易量收窄，2020年房市走向依舊呈「量增、價(jià)溫、落底盤整」，以現(xiàn)階段疫情來看，對(duì)於未來房市仍是持樂觀態(tài)度，預(yù)期消費(fèi)市場買氣遞延，等疫情告一段落是剛性需求購屋的好機(jī)會(huì)。就市場現(xiàn)況而言，顏炳立指出，投資客的目標(biāo)是要「活著、撐住」，自用型的買方就是要「低價(jià)」，而過去4年是剛性自用的市場，未來4年剛性自用依舊會(huì)再繼續(xù)撐場。至於建商目前積極獵地，可說是「用現(xiàn)金買麵粉、加工麵包、積極變現(xiàn)，先求活著再備現(xiàn)金等疫情歇止」。
 
顏炳立對(duì)於第2季房市看法指出，土地市場呈現(xiàn)「逆疫」而行，表現(xiàn)最好，辦公室場目前則為堅(jiān)挺「抗疫」，反觀飯店、店面市場則紛紛確診，前者還處於「搏鬥」、後者則仍在「觀察」。顏炳立對(duì)於疫情若持續(xù)擴(kuò)散，他認(rèn)為房地產(chǎn)市場最壞的打算就是在下半年出現(xiàn)恐慌性的變現(xiàn)拋貨潮。
 
根據(jù)調(diào)查顯示，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓新供給面積約6,500坪，係坐落於西區(qū)之臺(tái)灣人壽中山大樓，該棟大樓原計(jì)畫全棟出租，未設(shè)限用途，其在本季轉(zhuǎn)換出租策略，以辦公室分戶對(duì)外招租，部分單位已陸續(xù)去化，可稍微舒緩臺(tái)北市辦公市場供給短缺之窘困。
 
截至2020年第1季，臺(tái)北市A級(jí)辦公大樓空置率為4.8%，較上季微幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，係因計(jì)入新供給之空置所致。各區(qū)相較於上一季空置率，以敦北民生區(qū)下降0.8個(gè)百分點(diǎn)最多，信義區(qū)下降0.7個(gè)百分點(diǎn)次之，下降幅度則因剩餘空間逐漸稀少而趨緩。
 
本季臺(tái)北市各區(qū)A級(jí)辦公大樓租金較上季微漲，全市平均租金每月每坪新臺(tái)幣2,585元。信義區(qū)每月每坪新臺(tái)幣3,180元為最高，敦北民生區(qū)與敦南區(qū)每月每坪新臺(tái)幣2,360元次之。租戶及房東充分意識(shí)到市場供不應(yīng)求情況，由房東主導(dǎo)市場之態(tài)勢，也反應(yīng)租金水準(zhǔn)穩(wěn)定上漲。
 
內(nèi)湖科技園區(qū)無廠辦大樓新供給。西湖段租戶遷出遷入互見，兩相抵銷下，西湖段空置率僅小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)至1.0%，租金則來到每月每坪約1,440元，西湖段新供給宏匯瑞光廣場預(yù)計(jì)2020年第二季取得使照，吸引大面積需求之企業(yè)進(jìn)駐，預(yù)期將帶動(dòng)西湖段租金上揚(yáng)。
 
新型冠狀病毒疫情短期內(nèi)可能使租戶評(píng)估期延長，疫情對(duì)辦公租賃活動(dòng)尚無顯著影響。有辦公需求之租戶仍積極尋點(diǎn)，但也因供給缺稀，企業(yè)轉(zhuǎn)向原地續(xù)租，預(yù)期2020年租賃活動(dòng)將相對(duì)冷清。
 
大店面彈性分割使用  便利商店搶進(jìn)忠孝東路精華路段
 
本季除中山南京商圈空置率下降外，西門商圈空置率微幅上升，站前商圈及忠孝商圈空置率均上升超過3個(gè)百分點(diǎn)。受惠忠孝商圈租金調(diào)降，使得便利商店於本季前進(jìn)忠孝東路外，快時(shí)尚品牌「H&M」租下空置近一年之「Forever 21」原址，舒緩了該區(qū)大型店面空置的壓力，也為忠孝商圈快時(shí)尚市場注入一股新力。
 
根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，近2年主要零售商圈店面租賃面積以60坪以內(nèi)為主，隨著大型店面等租期增長的壓力下，房東不再堅(jiān)守大型單位的出租，除忠孝商圈「禮仁通商大樓仁座」將店面分割成中小坪數(shù)出租予連鎖便利商店外，西門商圈的「TiT國際廣場」將店面分割出租予伴手禮店及服飾店，為大單位店面去化提供了彈性靈活的運(yùn)用。
 
受疫情影響，以觀光客為主的西門商圈，因旅客減少，部分美藥妝店吹起熄燈號(hào)，而忠孝商圈店家也因人潮的減少而撤出，在此衝擊下，不僅影響租金表現(xiàn)，也拉長了等租期。擠身於中山南京商圈文青特色為主的文創(chuàng)店及咖啡店，為現(xiàn)代年輕人假日經(jīng)常走訪的據(jù)點(diǎn)，加上線形公園戶外空間，穩(wěn)定的消費(fèi)人群成為商圈對(duì)抗疫情的有效助力。
 
本季買賣交易量銳減  僅有一筆交易金額越過新臺(tái)幣10億元
 
本季投資市場交易額為新臺(tái)幣95.1億元，因年初為交投淡季，交易額較上季大幅減少61%，和去年同期相比亦減少44%。成交個(gè)案買賣總價(jià)僅有一筆超過新臺(tái)幣10億元以上，即新富發(fā)建設(shè)以新臺(tái)幣15億元接手高雄華王大飯店。主要買盤由工業(yè)地產(chǎn)與廠辦領(lǐng)軍，分別佔(zhàn)總交易額之59%與9%，交易集中於臺(tái)北市、新竹縣與桃園市。
 
本季買盤均為國內(nèi)資金，並以自用為主，科技業(yè)及生技業(yè)有擴(kuò)充產(chǎn)能之需求，包括葡萄王生技以新臺(tái)幣8.9億元購置平鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)廠房，另高力熱處理以新臺(tái)幣4.8億元取得中壢工業(yè)區(qū)廠房，廣錠科技以新臺(tái)幣2.3億元取得遠(yuǎn)雄U-Town廠辦大樓。本季投資型買家表現(xiàn)較保守，以資產(chǎn)管理公司為主要買盤，如華南金融資產(chǎn)管理透過法拍以新臺(tái)幣3.3億元取得內(nèi)湖區(qū)九義牛津商務(wù)大樓，第一金融資產(chǎn)管理以新臺(tái)幣3.6億取得中和店面商場，臺(tái)新資產(chǎn)管理以新臺(tái)幣4.3億元向關(guān)係人購買中山區(qū)世界之頂辦公大樓。
 
以工業(yè)廠房及廠辦之自用需求，將是持續(xù)支撐房地產(chǎn)市場的主力買盤，投資收益型產(chǎn)品如旅館及店面商場，受新型冠狀病毒疫情衝擊，投資動(dòng)能將呈疲弱。然全球吹起降息風(fēng)，對(duì)於自用型買家及有長期投資獲取穩(wěn)定收益的投資人而言，辦公大樓將是倍受矚目的投資標(biāo)的。
 
首季土地市場光芒『四』射，盡在世貿(mào)三館地上權(quán)標(biāo)案
 
土地市場經(jīng)過2019年飆破新臺(tái)幣3,000億元的歷史天量後，2020年第一季土地交易金額預(yù)估仍有突破新臺(tái)幣700億元的機(jī)會(huì)。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至3月24日，2020年土地市場交易量為新臺(tái)幣476億元，與近十年之單季均量大致貼近。但戴德梁行表示，2020第一季的土地交易重頭戲在於3月30日世貿(mào)三館地上權(quán)標(biāo)售案，只要以新臺(tái)幣266億元底價(jià)標(biāo)出，第一季仍可輕易越過新臺(tái)幣700億元關(guān)卡，以世貿(mào)三館的搶手條件，預(yù)估將能順利標(biāo)脫。
 
戴德梁行分析，第一季土地交易類型仍以住商土地合計(jì)逾新臺(tái)幣400億元為大宗，約佔(zhàn)總交易量之85％，若3月底世貿(mào)三館土地順利標(biāo)脫，住商類土地佔(zhàn)比將高達(dá)九成以上。興富發(fā)無疑是2020第一季的最佳主角，除了在臺(tái)中七期獵得兩宗住商土地，分佔(zhàn)十大交易排行榜上的一、三名外，更將2016年購入的南港土地申請(qǐng)都市更新、容積移轉(zhuǎn)並取得建照後出售，交易金額名列本季第二名。興富發(fā)這三筆買賣就獨(dú)家為本季土地交易發(fā)出三道光，更創(chuàng)造了新臺(tái)幣180億元的交易金額。首季能否光芒四射，就看三月底世貿(mào)三館地上權(quán)標(biāo)售案。
 
關(guān)於新型冠狀病毒疫情對(duì)土地市場的衝擊，戴德梁行表示，住商土地對(duì)開發(fā)商而言是存貨，預(yù)估仍持續(xù)評(píng)估購地，為將來推案預(yù)作準(zhǔn)備。